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法律常识

最高法判例:村民将宅基地上房屋出售给非本村村民,合同无效!

【裁判要旨】


     根据我国法律法规的有关规定,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同一般应认定为无效。

     非本集体经济组织成员与本村村民签订的房屋买卖协议,违反法律法规规定,应当认定为无效。其基于房屋买卖协议而与征收部门签订的房屋征收补偿协议因缺乏合法的前提基础,故亦应归于无效。


【裁判文书】


中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

2019)最高法行申368


再审申请人(一审原告、二审上诉人):黄玲,女,19681011日出生,汉族,住四川省仪陇县。


再审被申请人(一审被告、二审被上诉人):四川省仪陇县人民政府。住所地:四川省南充市仪陇县新政镇宏德大道1号。


法定代表人:郭宗海,该县县长。


一审第三人:李文和,男,195726日出生,汉族,住四川省仪陇县。


再审申请人黄玲因诉四川省仪陇县人民政府(以下简称仪陇县政府)不履行房屋拆迁安置补偿协议一案,不服四川省高级人民法院(2017)川行终263号行政判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。


四川省南充市中级人民法院一审查明,2002429日,李文和、王秀容(甲方)与黄玲以及黄仕琳、周军(乙方)签订了《关于以房屋抵还借款的协议》,约定甲方自愿将坐落在四川省仪陇县自建砖混结构的楼房划出约260平方米给乙方作偿还6万元借款;根据借款数额,乙方黄玲占有面积90平方米;楼房抵给乙方后,其产权证暂时保留在甲方,乙方可随时搬入居住,甲方不得以任何理由拒绝乙方居住;所抵偿楼房四至界限以墙体外边缘为界。200282日,四川省仪陇县新政镇大东村民委员会在该协议上盖章,并签属实。


2007年因四川省仪陇县新县城建设需要,四川省仪陇县新政镇大东村的房屋纳入规划拆迁范围,并制定了《仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁补偿安置实施细则》。2008518日,四川省仪陇县房地产管理局对李文和抵给黄玲等三人的房屋进行了审核,确定建筑面积244.79平方米,其中住宅砖混152.49平方米,土木92.30平方米,并在审核通知书上载明:经实地勘查,产权属实,可以发证。519日,四川省仪陇县新县城建设指挥部与黄玲等3人签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》,约定由甲方在松海路区域内进行安置,其中安置房水电气户表工程费按物价部门核定的收费标准结算,建房过渡期为一年半,过渡期间,乙方投亲靠友自找房屋暂住,由甲方按《仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁补偿安置实施细则》规定发给乙方搬家费734.37/次和过渡费4406.22/月等,四川省仪陇县土地收购储备中心在甲方处盖章,黄仕琳在乙方处签字。该协议后附有两张表,附表一载明奖励补偿金额1468.37元,《房屋拆迁附属设施补偿标准表》载明补偿4822元,同时黄玲等三人获取了四川省仪陇县新县城建设指挥部松海路还房安置区拆房顺序号0204


因仪陇县政府发现黄玲和李文和有违规行为,于2012820日,四川省仪陇县县城建设指挥部(甲方)与李文和(乙方)签订了《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书的补充协议》,约定:一、原《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》的签订情况。乙方原房屋坐落在大东街1社,总建筑面积504.63平方米,其中住宅房504.63平方米,拟安置在松海路安置区。附:原拆迁协议合户汇总表中载明房主李文和,总建筑面积504.63平方米,分户李旭明安置序号205号住宅129.92平方米,李虎义安置序号206号住宅129.92平方米,出售黄玲等三人安置序号204号住宅244.79平方米。二、面积认定及处理(一)安置还房面积。甲乙双方共同认定安置还房建筑面积504.63平方米,其中住宅房504.63平方米,附安置还房建筑面积认定汇总表:家庭成员分户李旭明安置序号205号住宅202.32平方米,李虎义安置序号206号住宅302.31平方米。三、原拆迁协议涉及违规交易的处理。在房屋拆迁时,乙方将部分被拆迁房屋面积(包括违规修建面积)出售给第三方,并要求甲方与第三方黄仕琳、周军、黄玲签订了原拆迁协议。现乙方同意自行解除与第三方的买卖关系,并同意放弃安置还房,第三方与甲方签订的原拆迁协议作废,如乙方与第三人解除买卖协议有困难的,可由乙方向甲方申请,甲方协助乙方与第三人解除买卖关系。协议签订后,李文和与黄玲至今未解除《关于以房屋抵还借款的协议》。


20131115日,四川省仪陇县县城建设指挥部对李文和进行了安置还房,李文和在《松海路安置还房结算单》上签字。


该院另查明,黄玲不是四川省仪陇县新政镇大东村村民。李文和与黄仕琳、周军解除了《关于以房屋抵还借款的协议》中关于黄仕琳和周军的权利义务。


四川省南充市中级人民法院认为,黄玲不是四川省仪陇县新政镇大东村村民,李文和与其签订《关于以房屋抵还借款协议》系向集体经济组织以外的人员转让农村住房和宅基地,因其违反了集体经济组织的成员权属性,故黄玲取得该房屋的行为不合法。其与仪陇县政府签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》主体资格不合法,该产权调换协议无效。黄玲要求仪陇县政府履行该协议的主张,该院不予支持。据此,该院作出(2015)南行初字第35号行政判决,驳回黄玲的诉讼请求。


黄玲不服上述一审行政判决,向四川省高级人民法院提起上诉。


四川省高级人民法院二审认为,黄玲作为城镇居民,与李文和签订的《关于以房屋抵还借款的协议》违反了法律、行政法规的强制性规定。本案中,黄玲并非案涉房屋社区的集体经济组织成员,不是四川省仪陇县新政城市规划区征地房屋拆迁中的被拆迁相对人,不具备仪陇县政府拆迁安置中的主体资格,一审法院认为其与仪陇县政府签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》无效,并无不当。黄玲在二审中申请调取证据,不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十四条第一款、第四条第一款的规定,故不予支持。该院遂判决驳回上诉,维持一审判决。


黄玲向本院提出再审申请,请求:撤销一、二审行政判决,依法改判要求仪陇县政府依约履行房屋征收补偿协议。其申请再审的事实与理由:1.再审申请人合法取得房屋产权,且其与仪陇县政府签订《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》是基于四川省仪陇县房地产管理所发出的仪房权审字(2008)第07号《仪陇县城镇房屋所有权审核通知书》,该产权认定的行政行为和协议至今未被撤销,具有既定的法律效力,再审申请人要求履行该协议合理合法。2.一、二审法院以《关于以房屋抵还借款的协议》无效为由进而认定《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》无效,混淆了民事法律关系和行政征收补偿法律关系两种不同法律关系的性质,适用法律错误。


本院认为,本案的审查重点系黄玲请求仪陇县政府履行的房屋拆迁产权调换协议的合法性问题。根据我国法律法规的有关规定,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同一般应认定为无效。根据本案已查明的事实,黄玲并非四川省仪陇县村民,其与该村村民签订的《关于以房屋抵还借款的协议》,违反了法律法规的规定,应当认定为无效。黄玲基于《关于以房屋抵还借款的协议》而与四川省仪陇县新县城建设指挥部签订的《仪陇县城市规划区房屋拆迁产权调换协议书》因缺乏合法的前提基础,故亦应归于无效。黄玲请求仪陇县政府依约履行房屋征收补偿协议,一审判决驳回其诉讼请求,二审维持一审判决,并无不当。


综上,黄玲的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定,裁定如下:


驳回黄玲的再审申请。


审判长   李德申

审判员   王海峰

审判员   杨 军

二〇一九年六月二十八日

法官助理    张林波

书记员    程  怡



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